Función supletoria e integradora de las normas jurídicas en materia contractual
En un caso gestionado por el equipo de litigios de la Firma Forense MACÍAS, CASTILLO & CO, se debatió el alcance de la función supletoria e integradora de las normas jurídicas en materia contractual.
- El Caso
En este caso, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de local comercial en el cual se declaró que el arrendatario utilizaría el inmueble como oficina y/o planta en la cual fabricará y almacenará vidrios. el arrendatario instaló en el local arrendado, sus oficinas administrativas y construyó una planta para el almacenamiento y fabricación de vidrio laminado, realizado una inversión en estructura, maquinaria y equipamiento por el orden del Millón Setecientos Mil de dólares (USD. 1,700,000.00). Una vez culminado los preparativos y adecuaciones del inmueble, el arrendatario solicitó la correspondiente autorización para la apertura de la fábrica ante de la Dirección Nacional de Seguridad, Prevención e Investigación de Incendio (DINASEPI) del Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, para lo cual, la citada institución luego de realizar una inspección general en la galera alquilada requirió entre otras cosas, la aportación de copia del permiso de ocupación de la galera alquilada, lo que hasta la fecha de presentación de la demanda, el arrendador se negó a entregar, alegando que no le correspondía la entrega y/o gestión de dicha documentación. En virtud de ello, el arrendatario decidió suspender los pagos del canon de arrendamiento y promover ante los juzgados de circuito civil de Panamá, una demanda por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados.
- Fallo de primera instancia
El Tribunal de Primera instancia emitió un fallo reconociendo de oficio la excepción de inexistencia de la obligación a favor del arrendador bajo el criterio que en el contrato de arrendamiento de local comercial no se estableció dentro de las obligaciones pactadas entre las partes que el arrendador debía entregar al arrendatario, documentación relacionada con los permisos de ocupación y de construcción del local dado en arrendamiento así como ningún otro tipo de documentación, por consiguiente -estimó el juzgador- mal puede sustentar el demandante / arrendatario que el arrendador incumplió dicha obligación cuando la misma no está inserta dentro del convenio firmado.
- El recurso de apelación
En contra de la decisión de primera instancia, la Firma Forense MACÍAS, CASTILLO & CO, apoderados judiciales del arrendatario interpusieron recurso vertical de apelación. En dicha impugnación presentó los siguientes argumentos:
La Sentencia impugnada desconoce, lo previsto en el artículo 30 del Código Civil de la República de Panamá, que a su tenor literal señala:
Artículo 30. En todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración.
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en Fallo de 12 de febrero de 2001, señaló lo siguiente:
“Al momento de adentrarnos en la hermenéutica contractual, ha de tomarse en cuenta su contenido, compuesto no solamente por las cláusulas que lo integran, sino, también, las normas jurídicas vigentes al momento de su celebración, normas éstas que se entienden incorporadas, como parte del contrato, al texto contractual. Dicho principio emana del artículo 30 del Código civil, aplicable no solamente en punto la interpretación de una norma legal, sino de un contrato que es la reglamentación privada de intereses patrimoniales. Por ello, al momento de movernos dentro de la interpretación contractual, hemos de tomar en cuenta no solamente las cláusulas que lo integran, sino, también las normas jurídicas que le son aplicables, […]”
Por lo tanto, es inadmisible afirmar que las únicas obligaciones que vinculan a las partes, son las establecidas en un contrato, sino que ha de tomarse como parte de su contenido, no solamente las cláusulas que lo integran, sino, también, las normas jurídicas vigentes al momento de su celebración, normas éstas que se entienden incorporadas, como parte del contrato. De allí que la conclusión expuesta por la Juez Ad-Quo, es contraria a derecho y por tanto, procede la revocatoria del fallo impugnado.
Resulta incorrecto pensar que, si en el contrato de arrendamiento no se establece la obligación de cuidar el bien arrendado, entonces, el arrendatario no tiene obligación de cuidar el bien arrendado. Ello resulta injurídico, ya que, dicha obligación deviene de la ley. Véase lo establecido en el Artículo 974 del Código Civil que expresa que las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.
En esa línea de pensamiento, el artículo 1306 del Código Civil establece que el arrendador está obligado:
- A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato;
- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada;
- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
De acuerdo con los hermanos MAZEAUD en su obra Lecciones de Derecho Civil, Volumen IV, entre las obligaciones del arrendador, se encuentra la OBLIGACIÓN DE CONSERVACIÓN, la cual deviene por el hecho que:
“por ser el arrendamiento un contrato sucesivo, la obligación de entregar el inmueble en buen estado de conservación se completa con la permitirle al arrendatario utilizar la cosa, de conformidad con el destino previsto, durante todo el transcurso del arrendamiento […].
La obligación de conservación comprende la de suministrar todas las prestaciones correspondientes a la categoría del inmueble arrendado: agua, corriente, calefacción, iluminación, guarda por un portero, etc.”
En la misma inteligencia, el autor Carlos Alberto Ghersi, en su obra Contratos Civiles y Comerciales, Parte General y Especial, ha señalado que entre las obligaciones de locador se encuentran:
“Entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada […]”
Lo anterior indica claramente que nuestras normas civiles consagran el contrato de arrendamiento como un vínculo jurídico que consagra obligaciones recíprocas para las partes, en las que el arrendador también tiene obligaciones frente al arrendatario, en el sentido de “conservar” el uso previsto en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.
- Fallo de segunda instancia
El Primer Tribunal de Justicia del Primer Distrito Judicial al resolver el recurso de apelación, revoca la decisión de primera instancia y condena al arrendador a pagar al arrendatario la suma de USD. 3,001,995.57 en concepto de daños y perjuicios y costas procesales.
El Tribunal de apelaciones consideró que si contrato de arrendamiento establecía la limitación del arrendatario a utilizar el inmueble sólo para la fabricación y almacenamiento de vidrios, esto quiere decir que el arrendador tenía pleno conocimiento de los objetivos previstos por el cual negoció la ocupación del inmueble, de manera que debía garantizar el uso pacífico de la cosa, según lo establecido en el artículo 1306 del Código Civil, según el cual, el arrendador se obliga a que el arrendatario mantenga el goce pacífico de la cosa, esto quiere decir que quien da en alquiler un bien tiene el deber de que el objeto dado funcione de tal manera que quien ocupe pueda usarla. De manera que era una obligación legal por parte del arrendador, la de procurar que el arrendatario mantuviese en pacífico goce la cosa arrendada.
En otro tópico, el Tribunal de apelaciones desestimó el argumento del arrendador sobre el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario, tomando en cuenta que según lo establecido en el artículo 985 del Código Civil, “en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro», por tanto, si el arrendador no había elaborado los actos de cuidado para que el arrendatario mantuviese el goce del inmueble arrendado por causas imputables a él, el inquilino no debía pagar el canon, sobre todo porque no estaba ejerciendo la actividad económica.
- Reflexión final
El contrato o convenio, según el artículo 1105 del Código Civil panameño es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. En esta relación cada parte plasma su voluntad en función de la libertad contractual y del derecho de autodeterminación concebido al ciudadano para establecer sus relaciones con los demás. No obstante, en la vida cotidiana, el cumplimiento de las cláusulas contractuales queda supeditado a un sinnúmero de circunstancias y eventuales obstáculos cuya ocurrencia no fue prevista por las partes en el contrato y, por ende, no se contemplan soluciones contractuales para tales desavenencias. En estos casos, resulta necesario que los vacíos de las partes sean llenados por el principio «tempus regit actum» establecido en el artículo 30 del Código Civil panameño, según el cual, en todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración.
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Quedamos para siempre agradecidos por tu representación y con toda tu firma, por defendernos en este difícil caso… Tu invaluable experiencia, conocimientos, dinamismo, buena disposición y fe, al desempeñarte en el juzgado, nos procuraron un muy inesperado y óptimo resultado.” “Mi sincero agradecimiento por darles duro.” Te felicito por ser excelente profesional.
Dios una vez más nos dio una lección de fe, al demostrarnos que, si existe, al hacer justicia divina. Eso solo pasa, cuando se actúa de buena fe en todos los actos de nuestra vida.
Nabil Mustafá.